2022年山东新房市场成交量价齐跌 预计今年短期内楼市压力仍较大

发布:2023/1/30 9:14:47  来源:大众报业·半岛新闻  浏览29 次  编辑:佚名

为提振市场信心,2022年监管部门多次出台利好政策,从需求端到企业端,政策力度不断加大,山东各城市“因城施策”,积极优化房地产政策稳定市场。但政策显效有限,各地楼市恢复动力不足,供需两端表现疲软,购房者观望情绪较为浓厚,山东房地产市场仍处于深度调整中。据中指研究院预计2023年山东房地产市场挑战与机遇并存,短期内楼市压力仍较大。

山东:去年新房市场成交量价齐跌,楼市承压

2022年前11个月山东省商品住宅销售面积为8959万平米,同比下降21%,成交均价8593元/平米,同比下降1.5%,量价齐跌。2022年12月疫情管控措施放开,山东多地迎来感染高峰,楼市交易受到进一步冲击,2022年商品住宅成交面积处于历史相对低位。

受疫情影响,2022年传统“金三银四”,山东多地楼市表现低迷,直到五六月份,在坚持“房住不炒”定位不变的前提下,山东各地市积极出台相关政策为房地产市场适度松绑,多地市单月新房成交量开始走高。进入三季度,各地政策推出节奏明显加快,青岛、济南放松限购,前三季度商品住宅成交量同比降幅较上半年有所收窄。2022年四季度市场表现保持低温运行,山东楼市仍处于深度调整阶段。

不同城市之间和城市内部分化明显,青岛抗风险能力较强,成交量降幅较小,济南量价调整幅度较大,菏泽、淄博、济宁等三四线城市市场调整态势更为明显;城市内部来看,各地改善需求旺盛,成交增加,核心区域韧性较强。2022年以来,山东各地房地产政策不断优化,但政策效果尚不明显。受整体行业下行影响,目前购房者置业信心仍较不足,观望情绪浓厚,对待楼市态度更为理性和谨慎,特别是对刚需影响较大,身边多个亲朋好友的购房计划一再推后,打算继续观望。

青岛:去年新房成交面积同比降15%,主城区价格较为坚挺

据中指数据统计,2022年青岛商品住宅成交1185万平米,同比下降约15%,成交规模与2015年基本持平。一季度市场低迷,为提振市场信心,五月份开始陆续优化房地产调控政策,前期积压的合理购房需求短期得到释放,6月单月成交量达到全年单月最高。受疫情、市场下行影响,政策刺激效果持续性不足,下半年市场供需两端表现仍较为疲软。

价格方面,根据中国房地产指数系统百城价格指数,2022年青岛新建住宅价格累计上涨0.4%,2022年12月份青岛新建住宅价格13782元/㎡,环比下跌0.03%。整体来看,主城区域价格较为坚挺,抗风险能力较强,郊县区域价格下调幅度大,郊县刚需盘多以价换量。

区域来看,黄岛、胶州、即墨和城阳四区市成交量位居前四位,合计占比约七成,郊区多以价换量加速去化。其次是崂山区、高新区和市北区,成交规模占比均超5%。

2022年,青岛成交均价在万元以下的住宅成交占比达四分之一,同比上年增加4个百分点,成交均价在2.5万元以上的占比达14%,同比上年增加4个百分点,改善需求明显增加。同时从2022年青岛市商品住宅项目成交TOP10项目榜单中也能窥探一二,上榜项目均为改善型楼盘,集中分布在崂山区、市北区和李沧区,其中崂山区就占据了七个席位。

济南:去年新房供需两端同比降幅明显,改善需求明显增加

据中指数据统计,2022年济南全市商品住宅成交981万平米,同比下降约三成,供应896万平米,同比下降27%,供需两端同比降幅明显,供小于求。价格方面,2022年济南新建住宅价格累计下降0.7%,12月份为11943元/㎡,环比下降0.25%,自4月份以来新房价格持续下跌。

区域成交来看,历城区和高新区为成交主力区域,成交占比均超20%。而历下区和高新区多为改善盘,成交价格偏高,历下区2022年成交量占比较上年明显增加。

2022年,济南成交单价在2万元以上的项目成交量占比达21%,同比上年增加5个百分点,银丰、中海、万科等品牌房企的品质楼盘领跑济南市场,今年改善需求明显增加。

预计今年短期内楼市压力仍较大

预计2023年山东房地产市场挑战与机遇并存,短期内楼市压力仍较大,各地房地产政策优化力度有望进一步加大,房企应抓紧政策窗口期积极去化回款;经过多轮市场调整,山东各地房地产市场基本回归理性,预计2023年将逐步趋稳,青岛、济南等核心城市核心区域市场韧性较强,有望率先回稳;三四线城市楼市仍将承压,去化压力仍较大。

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